税金与费用 | 投资指南 | 大诚有限会社

OVERVIEW

何时产生何种税金

日本不动产相关的税金，在取得时、持有期间与出售时，各阶段的税种并不相同。
此外，以个人名义持有还是以日本法人持有，课税方式也会随之改变。

以个人名义持有的情形

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税种	取得时	持有期间	出售时	对应的行政机关
登录许可税	〇	―	―	法务局／税务署
不动产取得税	〇	―	―	都道府县税务事务所
印花税	〇	―	〇	税务署
消费税	〇	▲	〇	税务署
固定资产税・城市规划税	―	〇	―	市区町村（东京23区为都税事务所）
所得税	―	〇	〇	税务署
居民税	―	▲	▲	市区町村
继承税・赠与税	〇	―	―	税务署

〇＝课税　▲＝视条件课税　―＝不课税
※　居民税针对日本的居住者课征，对非居住者不课税。
※　继承税与赠与税，在因继承、遗赠、赠与而取得不动产时课征。

以日本法人名义持有的情形

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税种	取得时	持有期间	出售时	对应的行政机关
登录许可税	〇	―	―	法务局／税务署
不动产取得税	〇	―	―	都道府县税务事务所
印花税	〇	―	〇	税务署
消费税	〇	▲	〇	税务署
法人税	―	〇	〇	税务署
地方税（法人事业税、法人居民税等）	―	△	△	都道府县税务事务所／市区町村
固定资产税・城市规划税	―	〇	―	市区町村（东京23区为都税事务所）

〇＝课税　▲＝视条件课税　△＝对在日本国内设有常设机构的法人课税　―＝不课税

关于本页所载数值

税率、减免措施与适用要件，均会因法令修订而变更。本页以制度的架构与原理为主进行说明，对于历经多次修订的项目，未列出具体税率。实际税额的计算、是否需要申报，以及可否适用特例的判定，请务必向税理士确认。本公司亦可为您介绍合作的税理士。

ACQUISITION

取得时产生的税金

登录许可税	取得土地或建筑物时，需办理所有权保存登记或转移登记。办理该登记时课征的税金即为登录许可税。税额＝课税标准额（固定资产税评估额）× 税率所有权转移登记的税率，依法律原则规定为2.0％。对于因土地买卖而办理的所有权转移登记，以及满足一定要件的住宅用房屋，此前曾多次设立带有期限的减免措施。是否有可适用的减免措施，请向负责登记的司法书士确认。
不动产取得税	在取得不动产，或新建、扩建时，由都道府县课征的地方税。因纳税通知书在取得后过一段时间才寄达，这项税金容易在资金计划中被遗漏。税额＝固定资产税评估额 × 4％（标准税率）针对住宅及住宅用地，此前曾设立带有期限的措施，将税率下调至3％，并将宅地的课税标准按评估额的二分之一计算。这些措施虽多次获得延长，但均设有适用期限。在取得时点上能否适用，请向都道府县税务事务所或税理士确认。
印花税	对印花税法所规定的应税文书课征的税金。不动产买卖合同书、建筑物施工承揽合同书、金钱消费借贷合同书等均属课税对象，需按合同书所载金额贴付相应面额的印花税票缴纳。税额＝依合同书所载金额确定的定额针对不动产转让相关的合同书，此前曾设立带有期限的减免措施。
消费税	对在日本国内进行的交易课征的税金。在不动产交易中，建筑物的转让对价与中介手续费等属于课税对象。土地的转让及土地的出租为非课税。此外，由个人作为卖方的自住用不动产买卖，建筑物部分也可能不课征消费税。 2019年10月以后的标准税率为10％（其中地方消费税2.2％）。税率可能经修订而变更，请确认交易时点的税率。

HOLDING

持有期间产生的税金

固定资产税城市规划税	每年1月1日时点上拥有该不动产的人为纳税义务人。两者均以固定资产税评估额为课税标准计算，评估额每3年重新评定一次。固定资产税额＝课税标准 × 1.4％（标准税率）城市规划税额＝课税标准 × 以0.3％为上限的税率针对住宅用地设有下调课税标准的特例。若在年中进行买卖，通常由卖方与买方之间按日结算分摊。
所得税（以个人名义持有的情形）	由出租取得的收入减去必要费用后的金额即为「不动产所得」，属于所得税的课税对象。即便是并不居住在日本的非居住者，对于源自日本国内不动产的所得，也需要在日本申报并纳税。非居住者办理所得申报时，需要在日本国内指定「纳税管理人」并向税务署申报备案。本公司亦可为您介绍合作的税理士。
租金的源泉扣缴（非居住者的情形）	非居住者出租日本国内的不动产并收取租金时，支付租金的一方负有源泉扣缴义务。原则上按支付额的20.42％予以扣缴，之后通过所得申报进行结算。但若承租人为个人，且系作为该个人或其亲属的自住用途承租，则不属于源泉扣缴的对象。
居民税	对日本的居住者课征的地方税。对在日本没有住所的非居住者不课税。
法人税・地方税（以法人名义持有的情形）	以日本法人持有时，租赁收入将与该法人取得的其他所得合并计算，成为法人税的课税对象。法人税按所得金额划分档次，并对中小法人设有减免税率。此外，对在日本国内设有常设机构的法人，还会课征法人事业税、法人居民税等地方税。若外国法人在日本国内不设常设机构、仅进行不动产投资，则上述地方税的处理方式有所不同。法人税率及实际有效税率历经多次修订，因此本页未列出具体数值。在考虑法人化时，请务必委托税理士进行测算。

DISPOSAL

出售时产生的税金

转让所得的所得税（以个人名义持有的情形）	对出售所获收益（转让所得）课征的税金。采用与其他所得分开计算的分离课税方式，税率随所有期间而变化。・以转让当年1月1日时点计算，所有期间超过5年的（长期转让所得）……15％・同样以该时点计算，所有期间在5年以下的（短期转让所得）……30％两者均需另行加征复兴特别所得税（所得税额的2.1％）。对日本的居住者还会课征居民税（长期5％／短期9％），但对非居住者不课征居民税。转让所得＝出售价格－（取得费＋转让费用）取得费除购入时的价格外，还包括购入时的中介手续费与登记费用等。建筑物部分，需扣除与持有期间相应的折旧额后计算。
买卖价款的源泉扣缴（非居住者的情形）	从非居住者手中购买不动产时，买方负有源泉扣缴义务。原则上按买卖价款的10.21％予以扣缴，作为卖方的非居住者之后通过所得申报进行结算。但若买方为个人，且系作为该个人或其亲属的自住用途取得，同时转让对价在1亿日元以下，则不属于源泉扣缴的对象。
印花税	出售时签订的买卖合同书同样属于应税文书，需按所载金额贴付相应面额的印花税票。
消费税	建筑物部分的转让对价与中介手续费属于课税对象。土地部分为非课税。个人并非作为经营活动而出售自住用不动产时，建筑物部分也可能不课征消费税。
法人税（以法人名义持有的情形）	法人出售不动产时，其出售收益不像个人那样采用分离课税，而是与该事业年度的其他所得合并计算，成为法人税的课税对象。不存在因所有期间不同而产生的税率差异。

SUCCESSION

继承与赠与相关的税金

继承税	对因他人死亡而继承财产，或因接受遗赠而取得财产的人课征的税金。日本的非居住者在日本国内持有的不动产，同样属于继承税的课税对象。此外，若通过日本法人持有不动产，该日本法人所发行的股份也属于继承税的课税对象。法人化并不意味着可以脱离课税对象的范围。税率依所取得财产的金额呈累进结构，并设有基础扣除额。
赠与税	对因赠与而取得财产的人课征的税金。无偿受让日本的不动产，或接受用于购买不动产的资金赠与，同样属于课税对象。非居住者亦包含在对象范围之内。税率依所受赠财产的金额呈累进结构，并设有年度基础扣除额。
与您所在国家的关系	继承税与赠与税，有时会同时涉及您所在国家的制度与日本的制度。此外，处理方式也可能因日本所缔结的税收协定内容而有所不同。若您正在规划资产传承，建议尽早向同时通晓日本与您所在国家税务的专业人士咨询。

COST

税金之外的各项费用

购入时产生的费用

中介手续费	委托房地产公司居间时支付的手续费。《宅地建物取引業法》规定了其上限，买卖价格超过400万日元时，上限为「买卖价格 × 3％＋ 6万日元」＋消费税。对于由本公司作为卖方的房产，不收取中介手续费。
支付给司法书士的报酬	委托办理所有权转移登记申请时支付的报酬。若使用贷款，还需另行支付抵押权设定登记的费用。
贷款相关费用	包括支付给金融机构的事务手续费、担保费，以及贴付于金钱消费借贷合同书上的印花税费等。金额因金融机构与产品而异。
固定资产税等的结算款	若在年中接受交付，通常需就当年的固定资产税与城市规划税中交付日之后的部分，按日折算向卖方结算。
火灾保险费・地震保险费	金额会因建筑物的结构、所在地、保障内容与合同期间而不同。使用贷款时，通常会以投保火灾保险作为条件。

持有期间产生的费用

管理费	用于区分所有公寓公共部分的清洁、检查及管理员人工成本等的费用，按月支付。
修缮公积金	为外墙修补、管道更新等大规模修缮而按月积存的费用。通常随房龄增加而逐步上调，若累计金额不足，还可能被要求缴纳一次性摊款。购入前请确认业主管理委员会的积存状况。
租赁管理手续费	将租户招募、租金的收取与汇出、入退租应对等事务委托管理公司时的费用。通常按租金的一定比例设定。
恢复原状费用・广告费	租户退租后室内修补与清洁所需的费用，以及为招募下一位租户而支付给中介公司的费用。每次租户更替时都会发生。
税务申报费用	委托税理士办理所得申报时的报酬。非居住者需要指定纳税管理人，因此通常会以持续委托的形式进行。

※　本页旨在说明日本不动产相关税制的一般框架，并不构成对个案税额或有无申报义务的判断。税率、减免措施与适用要件均会因法令修订而变更。此外，处理方式还可能因您所在国家与日本之间税收协定的内容而有所不同。在做出实际判断时，请务必向税理士咨询。

税务咨询亦可承接

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涵盖从取得到出售全过程税负在内的测算。

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固定资产税城市规划税	每年1月1日时点上拥有该不动产的人为纳税义务人。两者均以固定资产税评估额为课税标准计算，评估额每3年重新评定一次。固定资产税额＝课税标准 × 1.4％（标准税率）城市规划税额＝课税标准 × 以0.3％为上限的税率针对住宅用地设有下调课税标准的特例。若在年中进行买卖，通常由卖方与买方之间按日结算分摊。
所得税（以个人名义持有的情形）	由出租取得的收入减去必要费用后的金额即为「不动产所得」，属于所得税的课税对象。即便是并不居住在日本的非居住者，对于源自日本国内不动产的所得，也需要在日本申报并纳税。非居住者办理所得申报时，需要在日本国内指定「纳税管理人」并向税务署申报备案。本公司亦可为您介绍合作的税理士。
租金的源泉扣缴（非居住者的情形）	非居住者出租日本国内的不动产并收取租金时，支付租金的一方负有源泉扣缴义务。原则上按支付额的20.42％予以扣缴，之后通过所得申报进行结算。但若承租人为个人，且系作为该个人或其亲属的自住用途承租，则不属于源泉扣缴的对象。
居民税	对日本的居住者课征的地方税。对在日本没有住所的非居住者不课税。
法人税・地方税（以法人名义持有的情形）	以日本法人持有时，租赁收入将与该法人取得的其他所得合并计算，成为法人税的课税对象。法人税按所得金额划分档次，并对中小法人设有减免税率。此外，对在日本国内设有常设机构的法人，还会课征法人事业税、法人居民税等地方税。若外国法人在日本国内不设常设机构、仅进行不动产投资，则上述地方税的处理方式有所不同。法人税率及实际有效税率历经多次修订，因此本页未列出具体数值。在考虑法人化时，请务必委托税理士进行测算。