세금 · 비용 | 투자 가이드 | 다이세이 유한회사

OVERVIEW

언제, 어떤 세금이 발생하는가

일본 부동산에 부과되는 세금은 취득할 때·보유하고 있는 동안·매각할 때 각 단계별로 종류가 다릅니다.
나아가 개인 명의로 보유하는가, 일본 법인으로 보유하는가에 따라서도 과세 방식이 달라집니다.

개인 명의로 보유하는 경우

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세금의 종류	취득 시	보유 중	매각 시	담당 행정기관
등록면허세	〇	―	―	법무국／세무서
부동산취득세	〇	―	―	도도부현 세무사무소
인지세	〇	―	〇	세무서
소비세	〇	▲	〇	세무서
고정자산세·도시계획세	―	〇	―	시구정촌(도쿄 23구는 도세 사무소)
소득세	―	〇	〇	세무서
주민세	―	▲	▲	시구정촌
상속세·증여세	〇	―	―	세무서

〇＝과세됩니다　▲＝조건에 따라 과세됩니다　―＝과세되지 않습니다
※　주민세는 일본의 거주자에게 과세되는 것으로, 비거주자에게는 과세되지 않습니다.
※　상속세·증여세는 상속·유증·증여에 의해 부동산을 취득한 경우에 과세됩니다.

일본 법인 명의로 보유하는 경우

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세금의 종류	취득 시	보유 중	매각 시	담당 행정기관
등록면허세	〇	―	―	법무국／세무서
부동산취득세	〇	―	―	도도부현 세무사무소
인지세	〇	―	〇	세무서
소비세	〇	▲	〇	세무서
법인세	―	〇	〇	세무서
지방세 （법인사업세·법인주민세 등）	―	△	△	도도부현 세무사무소／시구정촌
고정자산세·도시계획세	―	〇	―	시구정촌(도쿄 23구는 도세 사무소)

〇＝과세됩니다　▲＝조건에 따라 과세됩니다　△＝일본 국내에 항구적 시설을 보유한 법인에 과세됩니다　―＝과세되지 않습니다

본 페이지의 수치에 관하여

세율, 경감 조치, 적용 요건은 법령의 개정에 따라 변경됩니다. 본 페이지에서는 제도의 구조와 사고방식을 중심으로 기재하고 있으며, 개정이 거듭되고 있는 항목에 대해서는 구체적인 세율을 기재하지 않았습니다. 실제 세액의 계산, 신고의 요부, 적용 가능한 특례의 판정에 대해서는 반드시 세리사에게 확인해 주시기 바랍니다. 당사에서도 제휴하는 세리사를 소개해 드릴 수 있습니다.

ACQUISITION

취득 시에 발생하는 세금

등록면허세	토지나 건물을 취득했을 때 소유권의 보존 등기나 이전 등기를 실시합니다. 이 등기 시에 부과되는 세금이 등록면허세입니다. 세액 ＝ 과세표준액(고정자산세 평가액) × 세율 소유권 이전 등기의 세율은 본칙으로 2.0％입니다. 토지의 매매에 의한 소유권 이전 등기나 일정 요건을 충족하는 주택용 가옥에 대해서는 기한을 정한 경감 조치가 반복적으로 마련되어 왔습니다. 적용 가능한 경감 조치가 있는지 여부는 등기를 담당하는 사법서사에게 확인해 주시기 바랍니다.
부동산취득세	부동산을 취득했을 때 또는 신축·증축했을 때 도도부현이 부과하는 지방세입니다. 취득 후 얼마간 시간이 지나서 납세 통지서가 도착하기 때문에 자금 계획에서 누락되기 쉬운 세금입니다. 세액 ＝ 고정자산세 평가액 × 4％(표준세율) 주택 및 주택용지에 대해서는 세율을 3％로 인하하는 조치나, 택지의 과세표준을 평가액의 2분의 1로 하는 조치가 기한을 정하여 마련되어 왔습니다. 이러한 조치는 연장되는 경우가 많으나 적용 기한이 있습니다. 취득 시점에 적용 가능한지 여부는 도도부현 세무사무소 또는 세리사에게 확인해 주시기 바랍니다.
인지세	인지세법에 정해진 과세 문서에 부과되는 세금입니다. 부동산의 매매계약서, 건물의 건축 도급계약서, 금전소비대차계약서 등이 대상이 되며, 계약서에 기재된 금액에 따른 액수의 수입인지를 첩부하여 납부합니다. 세액 ＝ 계약서의 기재 금액에 따른 정액 부동산의 양도에 관한 계약서에 대해서는 기한을 정한 경감 조치가 마련되어 왔습니다.
소비세	일본 국내에서 이루어지는 거래에 부과되는 세금입니다. 부동산 거래에서는 건물의 양도 대가와 중개 수수료 등이 과세 대상이 됩니다. 토지의 양도 및 토지의 임대는 비과세입니다. 또한 개인이 매도인이 되는 주거용 부동산의 매매에서는 건물 부분에도 소비세가 부과되지 않는 경우가 있습니다. 2019년 10월 이후의 표준세율은 10％(그중 지방소비세 2.2％)입니다. 세율은 개정될 수 있으므로 거래 시점의 세율을 확인해 주시기 바랍니다.

HOLDING

보유 중에 발생하는 세금

고정자산세 도시계획세	매년 1월 1일 시점에 부동산을 소유하고 있는 사람이 납세 의무자가 됩니다. 모두 고정자산세 평가액을 과세표준으로 하여 계산되며, 평가액은 3년마다 평가 교체가 이루어집니다. 고정자산세액 ＝ 과세표준 × 1.4％(표준세율) 도시계획세액 ＝ 과세표준 × 0.3％를 상한으로 하는 세율 주택용지에 대해서는 과세표준을 인하하는 특례가 있습니다. 연도 중간에 매매한 경우 매도인과 매수인 사이에서 일할 정산하는 것이 일반적입니다.
소득세 （개인으로 보유하는 경우）	임대를 통해 얻은 수입에서 필요 경비를 공제한 금액이 「부동산 소득」이 되어 소득세의 과세 대상이 됩니다. 일본에 거주하고 있지 않은 비거주자이신 분도 일본 국내의 부동산에서 발생하는 소득에 대해서는 일본에서 신고·납세하실 필요가 있습니다. 비거주자이신 분이 확정신고를 하시는 경우, 일본 국내에 「납세관리인」을 정하여 세무서에 신고할 필요가 있습니다. 당사에서도 제휴하는 세리사를 소개해 드릴 수 있습니다.
임대료의 원천징수 （비거주자의 경우）	비거주자가 일본 국내의 부동산을 임대하고 그 임대료를 수령하는 경우, 임대료를 지급하는 측에 원천징수의 의무가 발생합니다. 원칙적으로 지급액의 20.42％가 원천징수되며, 이후의 확정신고에서 정산됩니다. 다만 임차인이 개인이며 그 개인 또는 친족의 주거용으로 임차하는 경우에는 원천징수의 대상이 되지 않습니다.
주민세	일본의 거주자에게 부과되는 지방세입니다. 일본에 주소를 두고 있지 않은 비거주자이신 분에게는 과세되지 않습니다.
법인세·지방세 （법인으로 보유하는 경우）	일본 법인이 보유하는 경우, 임대 수입은 법인이 얻은 그 밖의 소득과 합산되어 법인세의 과세 대상이 됩니다. 법인세에는 소득 금액에 따른 구분이 있으며, 중소법인에는 경감세율이 마련되어 있습니다. 여기에 더해 일본 국내에 항구적 시설을 보유한 법인에는 법인사업세·법인주민세 등의 지방세가 부과됩니다. 외국 법인이 일본 국내에 항구적 시설을 두지 않고 부동산 투자만을 실시하는 경우, 이러한 지방세의 취급은 달라집니다. 법인세율 및 실효세율은 개정이 거듭되고 있으므로 본 페이지에서는 구체적인 수치를 기재하지 않았습니다. 법인화를 검토하실 때에는 반드시 세리사에게 시뮬레이션을 의뢰해 주시기 바랍니다.

DISPOSAL

매각 시에 발생하는 세금

양도소득에 대한 소득세 （개인으로 보유하는 경우）	매각을 통해 얻은 이익(양도소득)에 부과되는 세금입니다. 다른 소득과는 분리하여 계산하는 분리과세이며, 소유 기간에 따라 세율이 달라집니다. · 양도한 해의 1월 1일 시점에 소유 기간이 5년을 초과하는 경우(장기 양도소득)……15％ · 마찬가지로 소유 기간이 5년 이하인 경우(단기 양도소득)……30％ 어느 경우든 별도로 부흥특별소득세(소득세액의 2.1％)가 가산됩니다. 일본의 거주자에게는 추가로 주민세(장기 5％／단기 9％)가 부과되지만, 비거주자에게는 주민세가 부과되지 않습니다. 양도소득 ＝ 매각 가격 －（취득비 ＋ 양도비용） 취득비에는 구입 시의 가격 외에 구입 시의 중개 수수료나 등기 비용 등이 포함됩니다. 건물 부분에 대해서는 보유 기간에 따른 감가상각 상당액을 공제하여 계산합니다.
매매 대금의 원천징수 （비거주자의 경우）	비거주자로부터 부동산을 구입하는 경우, 매수인에게 원천징수의 의무가 발생합니다. 원칙적으로 매매 대금의 10.21％가 원천징수되며, 매도인인 비거주자는 이후의 확정신고에서 정산합니다. 다만 매수인이 개인이며 그 개인 또는 친족의 주거용으로 취득하고, 또한 양도 대가가 1억 엔 이하인 경우에는 원천징수의 대상이 되지 않습니다.
인지세	매각 시에 체결하는 매매계약서도 과세 문서에 해당하므로, 기재된 금액에 따른 수입인지의 첩부가 필요합니다.
소비세	건물 부분의 양도 대가와 중개 수수료가 과세 대상이 됩니다. 토지 부분은 비과세입니다. 개인이 사업으로서가 아니라 주거용 부동산을 매각하는 경우, 건물 부분에 대해서도 소비세가 부과되지 않는 경우가 있습니다.
법인세 （법인으로 보유하는 경우）	법인이 부동산을 매각한 경우, 그 매각 이익은 개인과 같은 분리과세가 아니라 해당 사업연도의 다른 소득과 합산되어 법인세의 과세 대상이 됩니다. 소유 기간에 따른 세율의 차이는 없습니다.

SUCCESSION

상속 · 증여에 발생하는 세금

상속세	사람의 사망에 의해 재산을 상속하거나 유증을 받아 재산을 취득한 사람에게 부과되는 세금입니다. 일본의 비거주자가 일본 국내에 보유하는 부동산도 상속세의 과세 대상이 됩니다. 또한 일본 법인을 통해 부동산을 보유하고 있는 경우, 그 일본 법인이 발행하는 주식도 상속세의 과세 대상이 됩니다. 법인화가 과세 대상에서 제외되는 것을 의미하지는 않습니다. 세율은 취득한 재산의 액수에 따른 누진 구조로 되어 있으며, 기초공제가 마련되어 있습니다.
증여세	증여에 의해 재산을 취득한 사람에게 부과되는 세금입니다. 일본의 부동산을 무상으로 양도받은 경우나, 부동산을 구입하기 위한 자금의 증여를 받은 경우도 과세 대상이 됩니다. 비거주자이신 분도 대상에 포함됩니다. 세율은 증여받은 재산의 액수에 따른 누진 구조이며, 연간 기초공제가 마련되어 있습니다.
거주하시는 국가와의 관계	상속세·증여세는 거주하시는 국가의 제도와 일본의 제도 양쪽이 관련되는 경우가 있습니다. 또한 일본이 체결하고 있는 조세조약의 내용에 따라 취급이 달라질 수도 있습니다. 자산의 승계를 고려하시는 경우에는 이른 단계에서 일본과 거주하시는 국가 양쪽의 세무에 정통한 전문가와 상담하실 것을 권해 드립니다.

COST

세금 이외의 제반 비용

구입 시에 발생하는 비용

중개 수수료	부동산 회사에 중개를 의뢰한 경우에 지급하는 수수료입니다. 택지건물거래업법에 의해 상한이 정해져 있으며, 매매 가격이 400만 엔을 초과하는 경우에는 「매매 가격 × 3％＋ 6만 엔」＋소비세가 상한이 됩니다. 당사가 매도인이 되는 물건에 대해서는 중개 수수료가 발생하지 않습니다.
사법서사에 대한 보수	소유권 이전 등기의 신청을 의뢰할 때의 보수입니다. 대출을 이용하시는 경우에는 저당권 설정 등기의 비용도 별도로 필요합니다.
대출에 관한 비용	금융기관에 지급하는 사무 수수료, 보증료, 금전소비대차계약서에 첩부하는 인지대 등이 있습니다. 금융기관과 상품에 따라 금액이 달라집니다.
고정자산세 등의 정산금	연도 중간에 인도를 받으시는 경우, 그 해의 고정자산세·도시계획세 중 인도일 이후의 분을 일할로 매도인에게 정산하는 것이 일반적입니다.
화재보험료·지진보험료	건물의 구조, 소재지, 보장의 내용, 계약 기간에 따라 금액이 달라집니다. 대출을 이용하시는 경우 화재보험 가입이 조건이 되는 것이 일반적입니다.

보유 중에 발생하는 비용

관리비	구분소유 아파트의 공용 부분 청소, 점검, 관리인의 인건비 등에 충당되는 비용으로, 매월 지급합니다.
수선적립금	외벽의 보수나 배관의 갱신과 같은 대규모 수선에 대비하여 매월 적립하는 비용입니다. 건축 연수가 지남에 따라 증액되는 것이 일반적이며, 적립액이 부족한 경우에는 일시금을 요구받는 경우도 있습니다. 구입 전에 관리조합의 적립 상황을 확인해 주시기 바랍니다.
임대관리 수수료	입주자의 모집, 임대료의 수납과 송금, 입퇴거 대응 등을 관리 회사에 위탁하는 경우의 비용입니다. 임대료에 대한 일정 비율로 설정되는 것이 일반적입니다.
원상회복 비용·광고료	입주자가 퇴거했을 때의 실내 보수·청소에 드는 비용과, 다음 입주자를 모집하기 위해 중개 회사에 지급하는 비용입니다. 입주자가 교체될 때마다 발생합니다.
세무 신고의 비용	확정신고를 세리사에게 의뢰하는 경우의 보수입니다. 비거주자이신 분은 납세관리인을 정하실 필요가 있으므로, 지속적으로 의뢰하시는 것이 일반적입니다.

※　본 페이지는 일본 부동산에 관한 세제의 일반적인 틀을 설명하는 것으로, 개별 안건에서의 세액이나 신고 의무의 유무를 판단하는 것이 아닙니다. 세율·경감 조치·적용 요건은 법령의 개정에 의해 변경됩니다. 또한 고객의 거주국과 일본 간 조세조약의 내용에 따라 취급이 달라지는 경우가 있습니다. 실제 판단에 있어서는 반드시 세리사와 상담해 주시기 바랍니다.

세무 상담도 담당해 드립니다

제휴하는 세리사와 함께, 검토 중이신 물건에 대해 취득부터 매각까지의
세 부담을 포함한 시뮬레이션을 준비해 드립니다.

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