MARKET
市場・エリア
TOKYO
東京という市場
不動産投資の成否は、個々の物件の良し悪しより前に、
どの市場を選ぶかで大きく決まります。
まず、東京という市場が持つ構造的な特徴から見ていきます。
世界最大級の都市圏
東京・神奈川・埼玉・千葉からなる東京都市圏は、人口規模で世界最大級の都市圏であり、 経済規模でも世界有数の位置を占め続けています。 これは一時的な景気動向ではなく、数十年にわたって維持されてきた構造です。 賃貸需要の母数がこれだけ大きく、かつ安定している市場は、世界的に見ても限られます。
人口が集まり続ける首都圏
日本全体では人口減少と高齢化が進んでいます。しかしその一方で、 進学と就職を機に地方から首都圏へ人が移動する流れは長く続いており、 人口減少局面にあっても首都圏には人口が集中しています。
加えて首都圏、とりわけ東京23区は単身世帯の比率が高いという特徴があります。 進学、就職、転勤、そして単身世帯の増加そのものが、 単身者向け住戸に対する継続的な賃貸需要を生んでいます。 これが、当社が単身者向けの中古住戸を主軸に据えている理由です。
継続する再開発
東京では、都心部の大規模開発から、駅前広場や駅ビルの建て替えといった 中小規模の整備まで、市街地の更新が絶えず進んでいます。 再開発は周辺の利便性を高め、賃貸需要と資産価値に影響します。 物件を検討される際は、その街で進行中・計画中の開発があるかどうかも あわせてご確認ください。当社からもご案内します。
市場データの取り扱いについて
成約価格や利回りの水準は、時期によって大きく変動します。 このページでは特定の時点の数値ではなく、市場の構造的な特徴を中心に記載しています。 直近の成約事例や、ご検討中のエリアの相場・利回り水準については、 お問い合わせいただければ現時点の資料をご用意いたします。SECONDHAND
中古住宅市場の特徴
新築と中古の値動きは性質が違う
日本では、新築住宅は引渡し後に価格が大きく下がる傾向があります。 新築という付加価値が価格に上乗せされているためで、 一度でも人が住めばその上乗せ分は失われます。
これに対して中古住宅は、購入時点ですでにその調整を終えています。 価格も賃料も相対的に落ち着いており、大きく変動しにくいため、 賃料収入を目的とした投資では収支の見通しが立てやすくなります。
流通量の多さは「出口」の取りやすさ
首都圏の中古マンション市場は流通量が多く、常に一定の売買が成立しています。 買い手が見つかりやすいということは、売却したいときに売却できるということです。 投資では、入口（購入）と同じくらい出口（売却）の見通しが重要になります。
賃料は価格ほど動かない
賃料は物件価格に比べて変動が緩やかで、景気の影響も受けにくい傾向があります。 価格が上昇する局面では利回りが下がり、価格が調整される局面では利回りが上がる、 という関係になります。購入のタイミングを検討する際の目安としてお考えください。
CRITERIA
物件選定で重視する3つの条件
当社が投資家のお客様に物件をご紹介する際、原則として次の3つの条件を満たすものを選んでいます。
01. 三大都市圏であること
東京・名古屋・大阪
人口と経済活動が集中しており、長期にわたって賃貸需要が見込めます。 なかでも東京圏は規模・安定性ともに突出しており、当社の取扱いも東京が中心です。
02. 中古であること
価格・賃料が安定しやすい
新築時の価格の上乗せがすでに調整されており、 価格も賃料も比較的落ち着いています。流通量が多く、売却時の選択肢も確保しやすくなります。
03. 単身者向けであること
ワンルーム・1K
単身世帯の比率が高い東京では需要が厚く、空室期間が短くなりやすい住戸です。 1戸あたりの価格が抑えられるため、複数戸に分けて保有しリスクを分散することもできます。
複数戸に分けるという考え方
同じ予算でも、1戸のファミリー向け住戸を持つか、複数戸の単身者向け住戸を持つかで、 リスクの性質が変わります。前者は空室になると収入がゼロになりますが、 後者は1戸が空室でも他の住戸から収入が続きます。 一方で、戸数が増えれば管理の手間や諸費用も増えます。 どちらが適しているかは、ご予算とご希望の運用スタイルによります。MERIT
日本の不動産に投資する意味
所有権が明確で、国籍による制限がない
日本では、土地・建物ともに所有権を取得でき、期限はありません。 取得した権利は法務局の登記によって公示され、法的に保護されます。
また、外国籍の方が日本の不動産を取得することについて、 国籍や在留資格による制限は設けられていません。 日本にお住まいでない方でも、ご自身の名義で不動産を所有できます。 これは、海外の投資家の方から最もよくご確認いただく点です。
政治・経済が安定した国での資産分散
資産を一つの国、一つの通貨に集中させることは、それ自体がリスクになります。 制度と社会が安定している国に資産の一部を置いておくことは、 資産全体を守るうえで有効な選択肢です。 日本円建ての資産を持つことは、通貨の分散にもつながります。
長期の安定した賃料収入
日本の建物は耐久性・安全性に関する基準が厳格に運用されており、 適切に維持していけば長期にわたって賃貸に供することができます。 日本の賃貸借契約は期間2年で更新されるのが一般的で、 入居者が長く住み続ける例も多く、収入の見通しを立てやすい市場です。
利回りと調達金利の差（イールドギャップ）
融資を使って投資する場合、賃料利回りと借入金利の差が収益の源泉になります。 この差が大きいほど、自己資金に対する収益率は高くなります。
ただし、金利の水準も利回りの水準も一定ではありません。 金利が上昇すれば差は縮まり、変動金利であれば保有期間中に返済額が増えることもあります。 購入をご検討の際は、その時点の条件で試算し、 金利が上昇した場合の収支もあわせてご確認ください。
留意点もあわせてご確認ください
不動産投資には、空室リスク、賃料の下落、修繕費の発生、金利の変動、 売却時に希望価格で売れないリスク、そして為替変動のリスクがあります。 海外にお住まいの場合は、円建ての収益をご自身の通貨に換算した際の変動も 収支に影響します。メリットとあわせて、これらの点もご検討ください。AREA
エリアの選び方
東京23区は、区ごとに性格が大きく異なります。
資産価値の安定を重視するのか、利回りを重視するのか。
優先順位によって、選ぶべきエリアは変わります。
都心3区
千代田区・中央区・港区
官庁・大企業の本社・大使館が集まる業務の中枢です。 資産価値の安定性が最も高い一方、物件価格も高く、 賃料利回りは相対的に低めになります。 値上がりも値下がりもしにくい、資産保全に向いたエリアです。
副都心・繁華街
新宿区・渋谷区・豊島区・文京区
主要ターミナル駅を擁し、オフィスと大学が集まるエリアです。 通勤・通学の利便性から単身者向けの賃貸需要が厚く、 空室期間が短くなりやすい傾向があります。 文京区は文教地区としての落ち着きも兼ね備えています。
城南エリア
品川区・目黒区・世田谷区・大田区
住環境の評価が高く、居住地としての人気が安定しているエリアです。 品川・大田は羽田空港へのアクセスがよく、 世田谷は住宅地としての規模が大きいことから、 価格帯・間取りの選択肢が幅広くなります。
城西・城北エリア
中野区・杉並区・練馬区・板橋区・北区
中央線・西武線・東武線沿線を中心とした住宅地です。 都心へのアクセスを保ちながら賃料水準は手頃で、 単身者・学生の需要が安定しています。 都心と比べて取得価格が抑えられるため、利回りを確保しやすいエリアです。
城東・下町エリア
台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区
かつての東京の下町情緒が残る一方、湾岸部を中心に再開発が進んでいるエリアです。 取得価格が比較的抑えられるため、利回りを重視する投資に向いています。 区や駅によって性格の差が大きいため、個別の見極めが特に重要になります。
エリアより先に、駅と徒歩分数
物件単位の見極めを
同じ区の中でも、最寄駅と駅からの徒歩分数によって賃料も空室率も大きく変わります。 単身者向け住戸では、駅から徒歩10分以内かどうかが分かれ目になることが多く、 区の平均値だけで判断することはできません。 当社では、物件ごとに周辺の賃貸募集状況を調べたうえでご案内しています。
※ 本ページの記載は、市場の一般的な傾向を説明するものであり、 将来の価格・賃料・利回りを保証するものではありません。 個別の物件の収支は、立地・築年数・管理状態などによって大きく異なります。
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